Twee huizen? Leegstandswet maakt veilig verhuren mogelijk!

In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen.
De Leegstandwet maakt het wel mogelijk om bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.

Hoe werkt de Leegstandwet?
Artikel 15 van de Leegstandwet voorziet in de mogelijkheid voor de eigenaar om bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren. In het eerste lid van artikel 15 van de Leegstandwet zijn de gevallen opgesomd waarop de regeling van tijdelijke huur en verhuur van toepassing is. In alle overige gevallen is deze regeling van tijdelijke huur en verhuur niet van toepassing.

De volgende categorieën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd:

• Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming;

• Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die:
• Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
• In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);
• In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;

• Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.

Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand.
Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Als in dat geval een verlenging van de vergunning is aangevraagd en er is nog geen beslissing genomen, loopt de huurovereenkomst door totdat er beslist is. In de vergunning moet staan wat de maximale huurprijs is. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn
en hierin moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend en welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld.

Welke beleidsvrijheid heeft de gemeente?
Als een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt aangevraagd, moet de gemeente die aanvraag in behandeling nemen. De Leegstandwet stelt een aantal voorwaarden voor
het verlenen van een vergunning. Zolang daar geen afbreuk aan wordt gedaan kan de gemeente eigen beleid voeren. Het is niet de bedoeling dat de gemeente meer of strengere eisen stelt dan de wet. Voor het afwijzen van een aanvraag zijn geen criteria gegeven; de gemeente zal een eventuele afwijzing uiteraard wel moeten motiveren aan de hand van de aanvraag, de wettelijke eisen en het eventuele leegstandbeleid. Tegen een afwijzing is geen bezwaar of beroep mogelijk.

De gemeente toetst niet of de hypotheekverstrekker met de tijdelijke verhuur akkoord gaat. Dat is een zaak tussen de eigenaar/verhuurder en zijn hypotheekverstrekker.
Het ontbreken van huurbescherming bij verhuur op grond van de Leegstandwet zou voor banken aanleiding kunnen zijn om dergelijke tijdelijke verhuur toe te staan.

Download hier de volledige brochure over de Leegstandwet.