Eerst kopen of eerst verkopen?

Door: Sierd Moll op 16/12/2017

Veilig een huis kopen kan, lees hier hoe….

Eerst kopen of eerst verkopen. Wat zijn de risico’s? En welke oplossingen zijn er?

Stel dat het huis van uw dromen te koop staat, u wilt het kopen, maar is dat verstandig?
Als u op dit moment een huis huurt is dit artikel overigens niet voor u bestemd.
Voor eigen woning bezitters is dat anders. Hoe zit het met hun dubbele lasten? Of dubbele verhuizing?

Eerst kopen of eerst verkopen, wat is verstandig? De keuze moet dan gemaakt worden tussen:
A. eerst verkopen
met het risico dat je niet op tijd een andere leuke woning kunt vinden en dus tijdelijk in een huurhuis zal moeten wonen
met andere woorden: risico dubbele verhuizing
of
B. eerst kopen
met het risico van dubbele woonlasten (als de eigen woning niet op tijd verkocht raakt)
De keuze tussen A en B is per situatie en persoon verschillend. Wij geven hieronder duidelijkheid over de diverse mogelijkheden en hopen dat u op basis van deze mogelijkheden de juiste keuze kunt maken.


Voor alle onderstaande punten geldt dat u zich vooraf goed voor moet laten lichten over uw financiële mogelijkheden (hypotheek, overbruggingsfinanciering e.d.) én over de reële waarde van uw eigen woning!

1. Eerst verkopen dan kopen!
Alleen deze mogelijkheid geeft 100% zekerheid: verkoop eerst uw eigen woning en koop daarna een andere woning. Het nadeel van deze optie is dat uw woning verkocht kan worden, maar dat het huis dat u wilt kopen niet meer te koop is, of dat u het met die verkoper niet eens kan worden over de koopsom en de voorwaarden. Dan moet u noodgedwongen aan ander huis kopen (2e keus) of tijdelijk huren.

2. Doe een woning(in)ruil!
De basis van de ruil is uiteraard gelegen in het feit dat huizenzoekers pas iets willen kopen als ze hun eigen huis verkocht hebben. Dit ter voorkoming van dubbele lasten. Door te ruilen voorkom je dubbele lasten van beide partijen. Soms kan een ruil zelfs uit meer dan 2 woningen bestaan! Woningruil is niet eenvoudig, er dient aan veel voorwaarden gedacht te worden, zoals het afstemmen van een overdrachtsdatum, het voorbehoud van financiering “over en weer”, de onderhandeling van de te kopen en de te verkopen woning, etc. etc. Laat u begeleiden door uw eigen NVM makelaar.

3. Koop met ‘Woonlasten Garantie‘:
Zolang de eigen woning nog niet is verkocht durven veel kopers de stap naar een nieuwe woning niet te zetten. Begrijpelijk, de lasten voor twee woningen zijn voor veel mensen moeilijk te dragen. Als de verkoop van de eigen woning langer duurt dan gedacht heeft dit grote financiële consequenties. Een situatie die op dát moment niet gemakkelijk meer op te lossen is.
Koopt u met Woonlasten Garantie dan heeft u dit risico voor een afgesproken periode (1 of 2 jaar) gedekt. Hierdoor koopt u nú uw nieuwe woning en bent u, in het geval van dubbele lasten, zeker van een maandelijkse financiële compensatie.
Met Woonlasten Garantie worden de dubbele woonlasten gecompenseerd op basis van een vast percentage. Namelijk 2,5% van de koopsom van de nieuwe woning. Het garantiebedrag staat dus vooraf vast: 2,5% voor 1 jaar, 5% voor 2 jaar. Zo weten koper en verkoper dus altijd vooraf waar zij aan toe zijn. Hoe dit financieel uitpakt voor de verkoper en koper is per situatie verschillend, laat u hierover informeren door uw adviseur of laat een berekening maken door ons kantoor.

4. Koop onder voorbehoud van verkoop van uw eigen woning:
Onderhandel met de verkoper over het kopen van zijn woning onder de ontbindende voorwaarde dat u de koop kunt ontbinden als uw eigen woning niet binnen een nader te bepalen termijn verkocht is. U kunt dan rustig aan de slag met de verkoop van uw eigen woning. Lukt het niet om uw eigen woning op tijd te verkopen, dan kunt u zelf nog van de aankoop van uw nieuwe woning af zien. Het nadeel is dat weinig verkopers met deze clausule willen werken, omdat ze zich dan volledig afhankelijk stellen van de voortgang van de verkoop van uw woning en daardoor misschien zelf andere kopers mislopen.

5. Koop met 48 uurs clausule:
Dit systeem is vrijwel gelijk aan het kopen onder voorbehoud van verkoop van eigen woning (zie punt 4), maar zoals bij punt 4 staat aangegeven willen veel verkopers dat niet omdat ze dan te veel afhankelijk zijn van uw verkoop. Door de 48 uurs clausule te gebruiken spreek je met elkaar af dat de verkopers, na het sluiten van een koop met u (onder voorbehoud van verkoop van uw eigen woning) wél door mogen gaan met de verkoop van hun woning/uw droomhuis. Echter als ze een andere koper vinden moeten ze (voordat ze een koop met die andere kandidaat mogen sluiten) eerst ú nog 48 uur de tijd geven om alsnog te beslissen of u wilt kopen zonder voorbehoud of toch van de koop af ziet. Op deze manier heeft verkoper nog mogelijkheden om een andere koper te vinden, maar heeft u als eerste gegadigde altijd het laatste woord om de woning te kopen. U zult het besluit om wellicht toch te kopen af laten hangen van de situatie met betrekking tot uw eigen woning. Heeft u net een bod op uw huis ontvangen, dan kunt u misschien toch uw droomhuis kopen. Is er weinig animo voor uw eigen woning dan zult u waarschijnlijk geen gebruik maken binnen die 48 uur om tot koop over te gaan en dan is de verkoper vrij om met de andere partij in zee te gaan.

6. Spreek een intentie tot koop af:
Wil de verkoper niet verkopen onder voorbehoud van verkoop van uw eigen woning? Ook niet met 48 uurs clausule? Dan is de volgende optie misschien nog van toepassing. Veel verkopers willen graag “vrij zijn” met hun huis als zich een nieuwe kandidaat voor de woning meldt. Maar u als koper wilt graag zekerheid dat u niet eerst uw huis verkoopt en dan nog maar eens moet kijken of u het met de verkoper van uw droomhuis eens kunt worden over de prijs en de voorwaarden. Oplossing: ga met elkaar onderhandelen. Wordt u het eens, dan komt er geen koop tot stand, want dat wilt u nog niet! U spreekt dan (schriftelijk) een intentie met elkaar af om in de toekomst wellicht zaken te gaan doen voor een al afgesproken koopsom. In de bepalingen van die intentieovereenkomst spreekt u verder af dat de verkoper u op de hoogte gaat houden over eventuele nieuwe bezichtigingen. Vóór ieder bezichtiging krijgt u b.v. 48 of 72 uur (2 of 3 dagen) de tijd om uw intentie alsnog om ze zetten in een koopovereenkomst. Maakt u daar geen gebruik van dan is de verkoper vrij tijdens de aangekondigde bezichtiging. Heeft de nieuwe gegadigde geen belangstelling dan herleeft de intentie met u weer. Op deze manier kunt u de verkoop van uw eigen woning volledig afstemmen op de eventuele aankoop. Nadeel van dit systeem is dat er veel communicatie en  administratie nodig is. Indien u hier gebruik van wilt maken is het verstandig om dit door een deskundige (makelaar/notaris)  te laten uitvoeren.

7. Koop “gewoon” die andere woning en verkoop daarna uw huis:
Dit is de meest risicovolle manier, of dit verstandig is hangt van de volgende factoren af:
Hoe hoog is de huidige maandlast ten opzicht van uw inkomen (met andere woorden kunt u een periode (bijvoorbeeld 1 jaar) dubbele lasten betalen?
Heeft u eigen vermogen om de dubbele lasten te betalen?
Heeft u een huis waar veel animo voor is?
Zit uw huis in een categorie (prijs/regio) waarbij de verkoopsnelheid goed is?
Schat de risico’s goed in alvorens u besluit een huis te kopen. Zeker bij deze laatste optie is het van groot belang om met de bank/geldverstrekker in gesprek te gaan. Indien gewenst kunt u van ons een ‘stappenplan’ ontvangen welke heel handig is tijdens uw gesprek met de bank. We mailen u deze graag. Klik hier voor de aanvraag van het stappenplan.

U ziet het: een huis kopen is niet zomaar wat! Neem uw eigen NVM makelaar mee!