Wetswijzigingen 2026

voor de vastgoedsector

Welke belangrijke wetswijzigingen vinden er plaats per 1 januari 2026 met betrekking tot de vastgoedmarkt? De NVM Juridische Dienst zet de belangrijkste wijzigingen op een rij.

Woningwaardegrens vanaf 1 januari 2026 € 555.000
Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaardegrens. Voor het jaar 2026 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 555.000,-. Voor 2025 bedroeg de woningwaardegrens € 525.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning.
De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2026 hoger dan € 555.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
Transport van belang
Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport na 31 december 2025 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is daarbij niet van belang.

NHG stijgt naar € 470.000 in 2026
Per 1 januari 2026 wordt de NHG grens verhoogd naar € 470.000. De huidige NHG-grens in 2025 zit op € 450.000. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens 6% hoger, namelijk € 498.200. Dit was in 2025 nog € 477.000 Deze verhoging vergroot het bereik van NHG en zorgt ervoor dat een hypotheek met NHG toegankelijk blijft voor veel woningkopers. De provisie die betaald moet worden bij het afsluiten van een hypotheek met NHG daalde in 2025 van 0,6% naar 0,4% over het hypotheekbedrag, voor het jaar 2026 blijft dit 0,4%. Bij een hypotheek van € 470.000 betekent dit dat er geen € 2.700, maar € 1.880 aan premie moet worden betaald om gebruik te maken van het NHG-vangnet.

Bindend aanbod De datum van het bindend aanbod is leidend voor de NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht ná 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden de ‘Voorwaarden en Normen’ (en daarmee ook de kostengrens en de borgtochtprovisie) van het jaar van het bindende aanbod.
Dit kan betekenen dat een nieuwe kostengrens geldt voor een woning die men vòòr 1 januari 2026 heeft gekocht, maar waarbij het bindend aanbod ná 1 januari is uitgebracht.

Hypotheekrenteaftrek in 2026
Het maximale aftrektarief gaat naar 37,56%. In 2025 was het tarief nog 37,48%. Sinds 1 januari 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens ieder jaar met 0,5% afgebouwd.
Hillen-aftrek daalt naar 71,82% in 2026
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt dit jaar met 4,8%. In 2026 daalt de Hillen-aftrek van 76,66% naar 71,82%. Huiseigenaren die momenteel onder deze regeling vallen, zullen elk jaar een iets hoger eigenwoningforfait betalen.

Tarief overdrachtsbelasting 2026 voor woningen
Er wordt vanaf 1 januari 2026 een algemeen tarief van 8% ingevoerd voor woningen. Het nieuwe tarief van 8% geldt voor alle verkrijgingen van woningen (ook voor particulieren die een woning verkrijgen waar ze niet zelf langdurig als hoofdverblijf in gaan wonen), met uitzondering van gevallen waarin het bestaande verlaagd tarief van 2% (woning als hoofdverblijf) of een vrijstelling, zoals de startersvrijstelling voor personen jonger dan 35 jaar, van toepassing is. Het tarief geldt ook voor de verkrijging van een tweede woning of een vakantiewoning. Let op! Het algemene tarief van 10,4% geldt daardoor alleen nog voor niet-woningen. Deze wijziging gaan pas in per 1 januari 2026.

VoV-vrijstelling voor aanhorigheden
Op verkrijgingen (terugkopen) van woningen in het kader van ‘verkoop onder voorwaarden’ (VoV) kan vanaf 1 januari 2022 onder voorwaarden de zogenoemde VoV-vrijstelling worden toegepast. Door een wetswijziging vallen aanhorigheden straks ook onder de VoV-vrijstelling, hetgeen nu nog niet het geval is. Als gevolg van deze wetswijziging is de vrijstelling voortaan ook van toepassing op de tot de woning behorende aanhorigheden die tegelijk met de woning worden verkregen, zoals een schuur of een garagebox.

Kavelruilvrijstelling niet meer van toepassing op woningen vanaf 1 januari 2025
De kavelruilvrijstelling is een vrijstelling in de overdrachtsbelasting. De voorwaarden om gebruik te kunnen maken van deze vrijstelling worden aangescherpt. De kavelruilvrijstelling is niet langer van toepassing op de verkrijging van woningen, de ondergrond en eventuele aanhorigheden daarbij begrepen. Door de kavelruilvrijstelling konden gronden en opstallen, waaronder dus woningen, in het landelijk gebied vrij van overdrachtsbelasting worden geruild voor 1 januari 2025.

Kavelruilvrijstelling wel voor agrarische bedrijfswoningen
Agrarische bedrijfswoningen vallen wel onder de kavelruilvrijstelling. Ook is de kavelruilvrijstelling niet langer van toepassing op de verkrijging van andere opstallen, en de ondergrond daarvan, tenzij die opstal ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt (de landbouweis). Aanvullend geldt dat de bedrijfsmatig agrarische exploitatie gedurende ten minste tien jaar als zodanig moet worden voortgezet (de voortzettingseis). Als niet aan de voortzettingseis wordt voldaan is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd, behalve indien niet aan de voortzettingseis wordt voldaan als gevolg van het feit dat een opstal door overheidsbeleid aan de landbouw wordt onttrokken ten behoeve van de ontwikkeling en instandhouding van natuur en landschap. De maatregel houdt voor onbebouwde grond geen enkele beperking van de huidige regeling in. Voor onbebouwde grond geldt de landbouweis en daarmee de voortzettingseis niet.

Belasting onbebouwde grond
Het kabinet kijkt of er een nieuwe belasting kan worden geheven op onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd met woningen. De voorwaarden zijn nog niet bekend. Deze belasting zou speculatie met grondprijzen moeten tegengaan.

Kortdurende verhuur constructies in de btw 2025 aangepast
Het verhuren van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan daarom niet worden teruggevraagd bij vastgoed dat vrijgesteld van btw wordt verhuurd. De verhuur van vastgoed is in sommige situaties echter wél met btw belast (onder andere de verhuur in het kader van hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijven). De btw op de aanschaffings- of verbouwingskosten kan dan wél in aftrek worden gebracht.

In de praktijk werd regelmatig gebruikgemaakt van een constructie waarbij vastgoed eerst kortstondig met btw werd verhuurd (bijvoorbeeld short-stay of logies), waardoor de btw op verbouwingskosten volledig kon worden afgetrokken, waarna later werd overgestapt op vrijgestelde verhuur. Deze werkwijze leidde tot een btw-voordeel dat niet in lijn lag met het feitelijke gebruik over de langere termijn.

Om deze kunstmatige btw-aftrek te voorkomen, voert het kabinet een herzieningsregeling in voor (kostbare) verbouwingsdiensten aan onroerende zaken. Deze regeling verplicht ondernemers om gedurende vijf jaar na ingebruikneming (na het eerste jaar telkens voor 1/5 deel) te toetsen of de aanvankelijk toegepaste btw-aftrek nog overeenkomt met het daadwerkelijke gebruik van het vastgoed in dat jaar. Wanneer het gebruik wijzigt van btw-belaste naar btw-vrijgestelde prestaties, dient de eerder genoten btw-aftrek proportioneel te worden gecorrigeerd.

Deze maatregel kent een overgangsregeling en treedt per 1 januari 2026 in werking, zodat de vastgoedsector de gelegenheid heeft om zich op deze aanpassing voor te bereiden.

Daarnaast is per 2025 de btw-behandeling van servicekosten en nutsvoorzieningen bij verhuur verduidelijkt, en zal vanaf 1 januari 2026 het btw-tarief voor logiesverhuur stijgen van 9% naar 21%, hetgeen invloed heeft op short-stay-exploitaties.

Bron: NVM Juridische dienst

december 2025