Bekijk hier de veelgestelde vragen aan Makelaardij Sierd Moll.
Staat je vraag – of eigenlijk ons antwoord op jouw vraag - er niet tussen mail dan gerust naar info@sierdmoll.nl
Onroerendezaakbelasting, vaak afgekort met OZB, is een gemeentelijke belasting die eigenaren over onroerende goederen betalen. De hoogte van de onroerendezaakbelasting wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde van een onroerend goed.
Wat betekent WOZ waarde? WOZ is een afkorting dat staat voor: Wet waardering onroerende zaken. Deze waarde wordt o.a. gebruikt voor de jaarlijkse onroerende zaak belasting.
Wat is Woz?
De WOZ waarde wordt meestal vastgesteld zonder een kijkje in de woning. Het is een zogenaamde modelmatige taxatie. Dat wil zeggen dat de waarde op basis van een aantal kenmerken vastgesteld wordt.
Hoe werkt Woz?
Dat zijn o.a. postcode, woonoppervlakte, perceeloppervlakte, type woning, bouwjaar, verkoopcijfers kadaster e.d. Daarmee komt de WOZ waarde soms best goed in de buurt van de werkelijkheid. Maar nog te vaak wijkt het enorm af. De staat van onderhoud, de mate van luxe, afwerking en omgeving komt niet goed tot zijn recht bij de WOZ.
Waar kan je de Woz vinden?
Daarnaast is het zo dat de WOZ een peildatum heeft van 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. De WOZ waarde is dus altijd minimaal 1 jaar oud.
Stel je bent benieuwd naar de werkelijke waarde van je huis in november 2018. Op dat moment kijk je naar de WOZ waarde, en die is dan van 1 januari 2017. Dat is dus al bijna twee jaar verschil. Op basis daarvan kun je eigenlijk geen verkoop- of aankoopbeslissing nemen, dat mag duidelijk zijn.
De NVM is de grootste Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen.
Ze bestaat sinds 1898 en heeft haar verenigingsbureau in Nieuwegein.
De NVM-makelaar heeft meer expertise om risico’s te herkennen en je hiervoor te behoeden. Hij heeft meer overzicht van de lokale woningmarkt en weet als geen ander welke huizen er op de markt komen. Moeilijke aktes, notulen en contracten: hij regelt het allemaal voor je. Dat geeft jou meer zekerheid.
De NVM is actief in alle marktsegmenten en geeft doelgerichte ondersteuning aan de aangesloten leden. Namens de leden zorgt de NVM voor krachtige belangenbehartiging richting overheid en politiek. Bij de NVM zijn ruim 4200 makelaars en taxateurs aangesloten.
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kosten koper komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Uitleg inzake het verschil tussen “kosten koper” (k.k.) en “vrij op naam” (v.o.n.):
Wat is vrij op naam?
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Veel kopers rekenen nog met veel te hoge bedragen (percentages) voor de kosten koper. Maar wat zijn nu de echte getallen en percentages waar je als koper rekening mee dient te houden? Het goede nieuws is dat het veel lager is dan vroeger waarbij kopers vaak (gemakshalve) rekenden met 10% aan bijkomende kosten. Hieronder laten we zien dat het totaal gemiddeld meestal op zo’n 3 tot 4% (soms zelfs 1 a 2%) komt! Dat is goed nieuws.
De kosten koper zijn:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kk komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Deze waarde wordt o.a. gebruikt voor de jaarlijkse onroerende zaak belasting.
Helaas zegt de WOZ-waarde meestal te weinig over de werkelijke waarde.
De WOZ waarde wordt meestal vastgesteld zonder een kijkje in de woning. Het is een zogenaamde modelmatige taxatie. Dat wil zeggen dat de waarde op basis van een aantal kenmerken vastgesteld wordt. Dat zijn o.a. postcode, woonoppervlakte, perceeloppervlakte, type woning, bouwjaar, verkoopcijfers kadaster e.d. Daarmee komt de WOZ waarde soms best goed in de buurt van de werkelijkheid. Maar nog te vaak wijkt het enorm af. De staat van onderhoud, de mate van luxe, verbeteringen, afwerking en omgeving komt niet goed tot zijn recht bij de WOZ.
Daarnaast is het zo dat de WOZ een peildatum heeft van 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. De WOZ waarde is dus altijd minimaal 1 jaar oud.
Stel je bent benieuwd naar de werkelijke waarde van je huis in november 2019. Op dat moment kijk je naar de WOZ waarde, en die is dan van 1 januari 2018. Dat is dus al bijna twee jaar verschil. Op basis daarvan kun je eigenlijk geen verkoop- of aankoopbeslissing nemen, dat mag duidelijk zijn.
Ben je op zoek naar een huis? Maak dan gebruik van de open huizen route. Je kunt meerdere huizen achter elkaar bezichtigen. En je hoeft er niet eens een afspraak voor te maken!
Achtergrond
De open huizen dagen zijn ooit door makelaars bedacht om bezichtigen van huizen laagdrempelig te maken.
Daarom is een open huizen dag meestal op zaterdag. Dan hebben veel mensen vrij en kunnen ze bezichtigen zonder “gedoe op het werk”.
Zo kunnen meer mensen komen kijken. Hiermee vergroten verkopers de kans dat hun huis ook echt verkocht wordt.
Kun je zonder afspraak terecht?
Jazeker, dat is zelfs de bedoeling van de open huizen dag. Een afspraak maken is niet nodig. Er is de hele tijd iemand in het huis om de deur open te doen en je rond te leiden.
Hoe gaat dat dan?
Je kunt gewoon aanbellen. Iemand doet dan open en wil ook graag het huis laten zien.
Met wie heb je te maken?
Wie doet de deur open? Dat kan de eigenaar zijn, of iemand die namens de eigenaar de bezichtigingen doet. Vaak doet de eigenaar zelf de bezichtigingen op de open huizen dag. Maar ook makelaars zul je zo nu en dan tegenkomen. Die doen dan de bezichtiging namens de eigenaar. Verder regelen ouders soms de open huizen dag voor hun kinderen. En het komt ook regelmatig voor dat kinderen de bezichtiging voor hun (bejaarde) ouders doen. Het maakt overigens niet zo heel veel uit met wie je te maken hebt. Het gaat erom dat je het huis kunt bekijken, zodat je weet of het voor jou geschikt is.
Mag je zelfstandig rondkijken of loopt de eigenaar mee?
Dat hangt heel erg van de eigenaar af. In sommige huizen mag je alles helemaal zelf bekijken. Bij andere huizen loopt de eigenaar mee, al of niet met een heel verhaal over het huis. Hoe gezellig (of ongezellig) het ook is, probeer je aandacht bij het huis te houden. Je zal niet de eerste zijn die zich na de bezichtiging wel de verkoper herinnert, maar niet het zojuist bekeken huis.
Mag je alles bekijken? Ook de schuur?
Je mag (normaal gesproken) alle ruimtes bekijken. Dus alle kamers, de kelder, de zolder, de schuur. Kasten of laden die bij het huis horen mag je meestal ook wel bekijken als je daarom vraagt. Maar vraag het wel van tevoren. Misschien heeft de eigenaar wel alle rommel in één van de kasten gepropt. Dan wil hij waarschijnlijk niet dat je juist die kast openmaakt…
Ben je verplicht om gegevens achter te laten?
Na de bezichtiging (soms ook vooraf) wordt meestal gevraagd naar jouw naam, adres en telefoonnummer. Heel vaak ligt er een lijst op tafel waar je deze gegevens kunt invullen. Deze lijst gaat (aan het eind van de open huizen dag) naar de verkopend makelaar. Die makelaar kan jou dan achteraf benaderen over het huis. Je bent natuurlijk niet verplicht om je gegevens in te vullen. Toch is het wel zo netjes om gegevens achter te laten. Zeker wanneer je bedenkt dat jij voor de verkoper een volslagen vreemde bent. Het is voor een verkoper toch prettig om te weten wie zijn huis heeft bekeken. Als je weigert je gegevens achter te laten, dan kan dit voor de verkoper aanleiding zijn om aan tegeven dat hij dan liever geen rondleiding geeft. Als je er overigens geen prijs op stelt dat de verkopend makelaar jou gaat bellen, dan kun je dat ook aangeven.
Hoe lang duurt zo’n bezichtiging in totaal?
Dat hangt ervan af hoeveel tijd je nodig hebt. Zodra je weet dat het huis niet is wat je zoekt mag je weer vertrekken. Dat kan dus ook al na één minuut zijn. Bijvoorbeeld wanneer jij verwacht dat het huis goed onderhouden is, je stapt over de drempel… en alles wat je ziet blijkt slechter dan verwacht? Dan mag je gewoon weer gaan (zeker als je niet van klussen houdt…). Je bent zeker niet verplicht om “voor de vorm” het hele huis te bekijken. Dat is zonde van jouw tijd en ook die van de eigenaar. Wanneer je heel erg geïnteresseerd bent, heb je misschien wat meer tijd nodig. Je bekijkt alles dan beter en hebt ook meer vragen.
Klaar met de bezichtiging, wat nu?
Wanneer je het huis hebt bekeken, kun je de verkoper vertellen wat je van het huis vindt. De verkoper wil weten of het huis voor jou geschikt is. Je kunt hem dat gerust vertellen (het huis wordt daar niet duurder of goedkoper van). Wanneer het huis voor jou niet geschikt is, kun je daarna afscheid nemen en verder gaan op jouw open huizen route. Wanneer het huis voor jou “misschien” geschikt is, kun je er een nachtje over slapen en eventueel een tweede bezichtiging (via de verkopend makelaar) doen. Is het huis precies wat je zoekt? Doe dan meteen een bod bij de makelaar (of neem contact op met je aankoopmakelaar). Of plan zo snel mogelijk een afspraak voor een tweede bezichtiging samen met jouw eigen aankoopmakelaar.
Klaar met de open huizen route, wat nu?
Aan het eind van de dag heb je een aantal huizen bekeken. Als je bij alle huizen hebt opgeschreven wat je er leuk aan vond en wat niet, kun je nu je lijst met eisen en wensen bijwerken. Had je geen eisen en wensen op papier staan? Maak dan nu een lijst. Dan kun je die voortaan na iedere bezichtiging even bekijken. Zo weet je voortaan bij ieder huis heel snel of er voor jou nog iets ontbreekt. Denk ook eens na over dingen die je niet leuk vond bij de verschillende huizen. Bijvoorbeeld de kleur van de muren, de inrichting van de keuken of het soort vloerbedekking. Wordt hetzelfde huis met andere kleuren ineens aantrekkelijker? Bepaal of je misschien wat werk aan een huis zou willen (laten) doen. Is het huis dan misschien wel geschikt?
Tot Slot
Wij willen je aanmoedigen om de open huizen dagen te gebruiken. Ben je nog in de oriëntatiefase?
Bekijk veel verschillende soorten woningen. Het wordt dan al snel duidelijk welk soort woning voor jou geschikt zou kunnen zijn. Weet je al wat je zoekt? Bekijk dan zoveel mogelijk woningen die geschikt lijken te zijn. Zo kom je op één dag te weten of er ook echt een passend huis voor jou tussen zit.
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kosten koper komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Uitleg inzake het verschil tussen “kosten koper” (k.k.) en “vrij op naam” (v.o.n.):
Wat is vrij op naam?
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Veel kopers rekenen nog met veel te hoge bedragen (percentages) voor de kosten koper. Maar wat zijn nu de echte getallen en percentages waar je als koper rekening mee dient te houden? Het goede nieuws is dat het veel lager is dan vroeger waarbij kopers vaak (gemakshalve) rekenden met 10% aan bijkomende kosten. Hieronder laten we zien dat het totaal gemiddeld meestal op zo’n 3 tot 4% (soms zelfs 1 a 2%) komt! Dat is goed nieuws.
De kosten koper zijn:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kk komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans op een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM makelaar naar de folder over deze procedure.
Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er nog geen koop. Pas nadat de koper en de verkoper de door de verkopende makelaar opgemaakte koopakte hebben ondertekend komt de koop tot stand. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit “onder voorbehoud financiering” is.
Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder “Word ik koper als ik de vraagprijs bied?”), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod.
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent (nog) niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
Als we minder hoeven te doen, is ons tarief lager!
Al sinds enige tijd is het mogelijk om met makelaars over hun courtage te onderhandelen. Dit is voor ons aanleiding geweest om de courtage onder de loep te nemen en opnieuw vast te stellen. Hierop wordt geen korting verleend. Alleen als aangetoond kan worden dat er minder werk door de makelaar gedaan hoeft te worden, is een aangepast tarief mogelijk. Dit is o.a. het geval bij: gerichte aankoop, gerichte verkoop, package deal en bij deeldiensten. Wij willen u hier graag meer over vertellen.
Dat kan per transactie verschillend zijn. De ene keer verdient de makelaar zich terug door goed te onderhandelen, de andere keer door een goed bouwkundig advies. De volgende punten zijn mogelijk:
het vinden van het ideale huis (bij aankoop)
het vinden van de ideale koper (bij verkoop)
prijsonderhandeling
juridisch advies
bestemmingsplan/erfdienstbaarheid e.d.)
bouwkundige kennis
uw tijdsbesparing
kennis van de markt
deskundig waarde
oordeel van uw woning
het presenteren van uw woning (of woonwens)
administratieve afhandeling
Nee, mits u binnen de afgesproken termijn blijft waarbinnen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is, bent u geen boete verschuldigd. Als u gebruik wilt maken van een ontbindende voorwaarde dient u dit echter goed gedocumenteerd te doen, anders loopt u het risico dat de verkoper niet akkoord hoeft te gaan met de ontbinding. Een boete is verschuldigd als u de overeenkomst niet naleeft, dat geldt overigens ook voor de verkoper.
Bij een NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) makelaar heeft u gegarandeerd te maken met een makelaar die een opleiding heeft afgerond, een vaktest heeft afgelegd en door de NVM ieder jaar verplicht wordt één of meerdere cursussen te volgen. Verder kan een NVM makelaar altijd terugvallen op een eigen juridische dienst met veel kennis. Per 1 maart 2001 is de beëdiging voor makelaars afgeschaft en mag iedereen zich makelaar noemen. Om toch zeker van kwaliteit en deskundigheid te zijn, kunt u voor een NVM makelaar kiezen. Als u een opdracht geeft aan een makelaar, wilt u natuurlijk wel dat deze makelaar volgens de “normen en waarden” handelt. Gelukkig heeft de NVM dit vastgelegd in een zogenaamde ERECODE, waarin belangrijke regels vastgelegd zijn.
U moet dan echter wel bereid zijn om tijd te investeren, met name in de voorbereiding. Doet u dat niet dan loopt u toch veel risico, als koper heeft u bijvoorbeeld een onderzoeksplicht. Maar wat moet u precies onderzoeken? Dit is nog maar één van de voordelen van het het inschakelen van een makelaar. Ook onderhandelen is een vak op zich. Wilt u risico’s verkleinen en uw kansen op een goed resultaat vergroten. Schakel dan een NVM makelaar in. Een goede makelaar verdient zichzelf dubbel en dwars terug!!!
Liever toch zelf proberen, loop dan onderstaande vragen door om te beoordelen of je aan het profiel voldoet.
– ben je een goede onderhandelaar?
– wat mag wel, wat mag niet in het verkoopproces/de onderhandeling?
– wanneer start de 3 dagen bedenktijd van een koper eigenlijk precies?
– juridisch genoeg kennis?
– zeg je (of vraag je) de juiste dingen?
– hoe schat je in wie de beste koper is voor je huis?
– weet je goed hoe voorbehouden werken (financiering, verkoop eigen huis, 48 uurs clausule)?
– welke termijnen zijn normaal bij voorbehouden
– wat als deze termijnen niet gehaald (kunnen) worden?
– juridisch genoeg kennis?
– heb je voldoende tijd om het zelf te doen?
– heb je voldoende kennis over de meldingsplicht?
– weet je genoeg over de onderzoeksplicht?
– groot netwerk aan woningzoekers beschikbaar?
– bouwkundige kennis in huis?
– is het risico van asbest afgedicht?
– kennis van het bestemmingsplan?
– bodemloket geraadpleegd?
– denk je aan de controle van financieringstermijn?
– hoe komt het met de bankgarantie?
– wanneer is een gebrek eigenlijk een verborgen gebrek?
etc. etc.
Bedenk daarbij ook dat de andere partij het soms prettiger vind om met een professional zaken te doen. Dat geeft meer zekerheid. Stel u verkoopt zelf, dan is de kandidaat koper vanaf het eerste contact dus rechtstreeks in gesprek met de partij waar later ook de onderhandeling mee plaats moet vinden. Dat vinden potentiële kopers vaak niet prettig, het geeft minder vrijheid in de gesprekken en de bezichtiging.
Natuurlijk preken we voor eigen parochie, maar we zien te vaak dingen misgaan als er bezuiniging op deskundigheid plaats vindt. We zijn u graag van dienst en onze klanten zijn van mening dat wij onze courtage terug verdienen. Dat geeft rust en zekerheid.
Bijvoorbeeld een recht van overpad kan als erfdienstbaarheid geregeld zijn.
Hierbij heeft iemand het recht (heersend erf) om over het erf van een ander te rijden. Deze ander heeft de plicht (dienend erf) om die ander overpad te verlenen. Dit is slechts een voorbeeld van één van de vele mogelijke erfdienstbaarheden. Kenmerkend is dat een erfdienstbaarheid niet vervalt als deze niet in een koopakte genoemd wordt. Informeer hier dus altijd naar, uw makelaar weet de mogelijkheden om dit te achterhalen.
Dit is de akte die getekend wordt bij de notaris om de eigendom van onroerend goed over te dragen van verkoper aan koper. Deze akte heeft verschillende benamingen: eigendomsbewijs, transportakte, notariële koopakte, titel van aankomst, akte van aankoop e.d. De officiële benaming is akte van levering.
Nee, dat is niet het geval. De term schone-grond is overigens niet helemaal juist en kan beter vervangen worden door geschikte grond. Bij iedere gemeente en provincie kan nagegaan worden of op een bepaald adres sprake is van een verdachte lokatie (nabij industrie? of zit er een (olie)tank in de grond?). Als dat het geval is, kan uw makelaar u adviseren over de te nemen stappen. ook als u een bouwvergunning aanvraagt, is de kans groot dat de gemeente om een bodemonderzoeksrapport vraagt.
Dit is een verzekering tegen (verborgen) gebreken op basis van het bouwkundig rapport. De onderdelen die door de bouwkundige als goed beoordeeld zijn, of zelfs als “waarschijnlijk goed” vallen onder de dekking. Hiermee voorkom je dus financiële tegenvallers. Deze verzekering is als één van de ‘beste verzekeringen’ getest door de consumentenbond.
Bij aankoopbegeleiding worden uw belangen door Makelaardij Sierd Moll behartigd bij het kopen van een huis. U ontvangt het huizenaanbod per fax, brief of e-mail. Per bezichtiging ontvangt u advies over de waarde, de buurt, de staat van onderhoud en alle andere van belang zijnde zaken. Dit alles op basis van No Cure No Pay. Dit kan overigens ook in deeldiensten worden afgenomen:
Omdat iedere koper tegenwoordig zelf wil bepalen welke dienstverlening voor hem/haar van belang is hebben we onze dienstverlening in vier deeldiensten verdeeld: Bezichtigen, Onderhandelen, Afhandelen en Volledige dienst & zoeken
Het beste is natuurlijk de zogenaamde “mond tot mond” reclame.
Maar als u geen ervaringen hoort van anderen kunt u op de volgende punten letten:
1. ziet u veel te koop of nog liever verkocht borden van de makelaar in de regio?
2. kies een makelaar die lid is van de NVM, want dan weet u zeker dat deze makelaar beëdigt is en volgens de erecode werkt
3. bekijk het woningaanbod van de makelaar kritisch, is hij goed met z’n vak bezig (foto’s, VR, plattegronden, filmpjes etc.)
5. hoe wordt u te woord gestaan?
6. vraag om een toelichting over de totstandkoming van het waarde advies
7. is de makelaar goed bereikbaar? Ook in de avonduren en op zaterdag?
8. hoe is de website van de makelaar
9. wat is de uitstraling van de makelaar en het makelaarskantoor
10. is het tarief in verhouding met de dienstverlening
11. is het tarief gekoppeld aan de koopsom? Dan heeft u samen met de makelaar hetzelfde belang: een hoge koopsom.
12. check op Funda onder het kopje ‘Makelaars’ de prestaties (aantallen) van de gekozen makelaar inclusief beoordelingen in cijfers en tekst.
Kortom genoeg om op te letten voordat u in zee gaat met een makelaar. Als u ons uitnodigt voor een aankoop- of verkoopgesprek kunt u er op rekenen dat deze punten bij ons voldoende aandacht krijgen!
WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Deze waarde wordt o.a. gebruikt voor de jaarlijkse onroerende zaak belasting.
Helaas zegt de WOZ-waarde meestal te weinig over de werkelijke waarde.
De WOZ waarde wordt meestal vastgesteld zonder een kijkje in de woning. Het is een zogenaamde modelmatige taxatie. Dat wil zeggen dat de waarde op basis van een aantal kenmerken vastgesteld wordt. Dat zijn o.a. postcode, woonoppervlakte, perceeloppervlakte, type woning, bouwjaar, verkoopcijfers kadaster e.d. Daarmee komt de WOZ waarde soms best goed in de buurt van de werkelijkheid. Maar nog te vaak wijkt het enorm af. De staat van onderhoud, de mate van luxe, verbeteringen, afwerking en omgeving komt niet goed tot zijn recht bij de WOZ.
Daarnaast is het zo dat de WOZ een peildatum heeft van 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. De WOZ waarde is dus altijd minimaal 1 jaar oud.
Stel je bent benieuwd naar de werkelijke waarde van je huis in november 2019. Op dat moment kijk je naar de WOZ waarde, en die is dan van 1 januari 2018. Dat is dus al bijna twee jaar verschil. Op basis daarvan kun je eigenlijk geen verkoop- of aankoopbeslissing nemen, dat mag duidelijk zijn.
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kosten koper komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Uitleg inzake het verschil tussen “kosten koper” (k.k.) en “vrij op naam” (v.o.n.):
Wat is vrij op naam?
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Veel kopers rekenen nog met veel te hoge bedragen (percentages) voor de kosten koper. Maar wat zijn nu de echte getallen en percentages waar je als koper rekening mee dient te houden? Het goede nieuws is dat het veel lager is dan vroeger waarbij kopers vaak (gemakshalve) rekenden met 10% aan bijkomende kosten. Hieronder laten we zien dat het totaal gemiddeld meestal op zo’n 3 tot 4% (soms zelfs 1 a 2%) komt! Dat is goed nieuws.
De kosten koper zijn:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kk komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Hoewel het antwoord in eerste instantie simpel lijkt, moet er wel een kleine toelichting bij. De verkoper is ‘de baas’ en mag dus zelf bepalen welke vraagprijs er op het huis komt. Meestal vraagt de verkoper advies aan een makelaar. De ene makelaar gaat dat wat anders mee om dan de andere. Wij vinden het erg belangrijk dat we het eens zijn met de vraagprijs die de verkoper wil hanteren. Het moet in zekere verhouding staan tot de getaxeerde waarde (vinden wij). In de praktijk komt het er op neer dat wij alleen starten met een verkoopopdracht als we zelf ook achter de vraagprijs staan. Ons advies aan verkopers: stel je makelaar de vraag of hij/zij achter de vraagprijs staat. Een makelaar die dat niet positief kan beantwoorden zal niet snel een koper overtuigen. Bij ons heeft u die zorg niet, wij starten alleen als we het met de vraagprijs eens zijn.
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans op een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij uw NVM makelaar naar de folder over deze procedure.
Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er nog geen koop. Pas nadat de koper en de verkoper de door de verkopende makelaar opgemaakte koopakte hebben ondertekend komt de koop tot stand. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat dit “onder voorbehoud financiering” is.
Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder “Word ik koper als ik de vraagprijs bied?”), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen “naar elkaar toekomen” in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod.
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent (nog) niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
Als we minder hoeven te doen, is ons tarief lager!
Al sinds enige tijd is het mogelijk om met makelaars over hun courtage te onderhandelen. Dit is voor ons aanleiding geweest om de courtage onder de loep te nemen en opnieuw vast te stellen. Hierop wordt geen korting verleend. Alleen als aangetoond kan worden dat er minder werk door de makelaar gedaan hoeft te worden, is een aangepast tarief mogelijk. Dit is o.a. het geval bij: gerichte aankoop, gerichte verkoop, package deal en bij deeldiensten. Wij willen u hier graag meer over vertellen.
Nee, mits u binnen de afgesproken termijn blijft waarbinnen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is, bent u geen boete verschuldigd. Als u gebruik wilt maken van een ontbindende voorwaarde dient u dit echter goed gedocumenteerd te doen, anders loopt u het risico dat de verkoper niet akkoord hoeft te gaan met de ontbinding. Een boete is verschuldigd als u de overeenkomst niet naleeft, dat geldt overigens ook voor de verkoper.
Bij een NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) makelaar heeft u gegarandeerd te maken met een makelaar die een opleiding heeft afgerond, een vaktest heeft afgelegd en door de NVM ieder jaar verplicht wordt één of meerdere cursussen te volgen. Verder kan een NVM makelaar altijd terugvallen op een eigen juridische dienst met veel kennis. Per 1 maart 2001 is de beëdiging voor makelaars afgeschaft en mag iedereen zich makelaar noemen. Om toch zeker van kwaliteit en deskundigheid te zijn, kunt u voor een NVM makelaar kiezen. Als u een opdracht geeft aan een makelaar, wilt u natuurlijk wel dat deze makelaar volgens de “normen en waarden” handelt. Gelukkig heeft de NVM dit vastgelegd in een zogenaamde ERECODE, waarin belangrijke regels vastgelegd zijn.
U moet dan echter wel bereid zijn om tijd te investeren, met name in de voorbereiding. Doet u dat niet dan loopt u toch veel risico, als koper heeft u bijvoorbeeld een onderzoeksplicht. Maar wat moet u precies onderzoeken? Dit is nog maar één van de voordelen van het het inschakelen van een makelaar. Ook onderhandelen is een vak op zich. Wilt u risico’s verkleinen en uw kansen op een goed resultaat vergroten. Schakel dan een NVM makelaar in. Een goede makelaar verdient zichzelf dubbel en dwars terug!!!
Liever toch zelf proberen, loop dan onderstaande vragen door om te beoordelen of je aan het profiel voldoet.
– ben je een goede onderhandelaar?
– wat mag wel, wat mag niet in het verkoopproces/de onderhandeling?
– wanneer start de 3 dagen bedenktijd van een koper eigenlijk precies?
– juridisch genoeg kennis?
– zeg je (of vraag je) de juiste dingen?
– hoe schat je in wie de beste koper is voor je huis?
– weet je goed hoe voorbehouden werken (financiering, verkoop eigen huis, 48 uurs clausule)?
– welke termijnen zijn normaal bij voorbehouden
– wat als deze termijnen niet gehaald (kunnen) worden?
– juridisch genoeg kennis?
– heb je voldoende tijd om het zelf te doen?
– heb je voldoende kennis over de meldingsplicht?
– weet je genoeg over de onderzoeksplicht?
– groot netwerk aan woningzoekers beschikbaar?
– bouwkundige kennis in huis?
– is het risico van asbest afgedicht?
– kennis van het bestemmingsplan?
– bodemloket geraadpleegd?
– denk je aan de controle van financieringstermijn?
– hoe komt het met de bankgarantie?
– wanneer is een gebrek eigenlijk een verborgen gebrek?
etc. etc.
Bedenk daarbij ook dat de andere partij het soms prettiger vind om met een professional zaken te doen. Dat geeft meer zekerheid. Stel u verkoopt zelf, dan is de kandidaat koper vanaf het eerste contact dus rechtstreeks in gesprek met de partij waar later ook de onderhandeling mee plaats moet vinden. Dat vinden potentiële kopers vaak niet prettig, het geeft minder vrijheid in de gesprekken en de bezichtiging.
Natuurlijk preken we voor eigen parochie, maar we zien te vaak dingen misgaan als er bezuiniging op deskundigheid plaats vindt. We zijn u graag van dienst en onze klanten zijn van mening dat wij onze courtage terug verdienen. Dat geeft rust en zekerheid.
Bijvoorbeeld een recht van overpad kan als erfdienstbaarheid geregeld zijn.
Hierbij heeft iemand het recht (heersend erf) om over het erf van een ander te rijden. Deze ander heeft de plicht (dienend erf) om die ander overpad te verlenen. Dit is slechts een voorbeeld van één van de vele mogelijke erfdienstbaarheden. Kenmerkend is dat een erfdienstbaarheid niet vervalt als deze niet in een koopakte genoemd wordt. Informeer hier dus altijd naar, uw makelaar weet de mogelijkheden om dit te achterhalen.
Dit is de akte die getekend wordt bij de notaris om de eigendom van onroerend goed over te dragen van verkoper aan koper. Deze akte heeft verschillende benamingen: eigendomsbewijs, transportakte, notariële koopakte, titel van aankomst, akte van aankoop e.d. De officiële benaming is akte van levering.
Nee, dat is niet het geval. De term schone-grond is overigens niet helemaal juist en kan beter vervangen worden door geschikte grond. Bij iedere gemeente en provincie kan nagegaan worden of op een bepaald adres sprake is van een verdachte lokatie (nabij industrie? of zit er een (olie)tank in de grond?). Als dat het geval is, kan uw makelaar u adviseren over de te nemen stappen. ook als u een bouwvergunning aanvraagt, is de kans groot dat de gemeente om een bodemonderzoeksrapport vraagt.
Het beste is natuurlijk de zogenaamde “mond tot mond” reclame.
Maar als u geen ervaringen hoort van anderen kunt u op de volgende punten letten:
1. ziet u veel te koop of nog liever verkocht borden van de makelaar in de regio?
2. kies een makelaar die lid is van de NVM, want dan weet u zeker dat deze makelaar beëdigt is en volgens de erecode werkt
3. bekijk het woningaanbod van de makelaar kritisch, is hij goed met z’n vak bezig (foto’s, VR, plattegronden, filmpjes etc.)
5. hoe wordt u te woord gestaan?
6. vraag om een toelichting over de totstandkoming van het waarde advies
7. is de makelaar goed bereikbaar? Ook in de avonduren en op zaterdag?
8. hoe is de website van de makelaar
9. wat is de uitstraling van de makelaar en het makelaarskantoor
10. is het tarief in verhouding met de dienstverlening
11. is het tarief gekoppeld aan de koopsom? Dan heeft u samen met de makelaar hetzelfde belang: een hoge koopsom.
12. check op Funda onder het kopje ‘Makelaars’ de prestaties (aantallen) van de gekozen makelaar inclusief beoordelingen in cijfers en tekst.
Kortom genoeg om op te letten voordat u in zee gaat met een makelaar. Als u ons uitnodigt voor een aankoop- of verkoopgesprek kunt u er op rekenen dat deze punten bij ons voldoende aandacht krijgen!
In de makelaardij draait een groot deel om geld, toch kijken wij daarnaast ook naar de bijkomende voorwaarden. En ook de gun-factor speelt vaak een rol. Hierbij onze antwoorden op alles wat met prijzen te maken heeft...
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kosten koper komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Als je een huis koopt is het met het betalen van de koopsom nog niet klaar, er zijn ook bijkomende kosten (de kosten koper genoemd).
Die kosten komen dus vaak voor rekening van koper, maar kunnen ook voor rekening van verkoper komen.
Uitleg inzake het verschil tussen “kosten koper” (k.k.) en “vrij op naam” (v.o.n.):
Wat is vrij op naam?
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan ‘vrij op naam’ (v.o.n.) aangeboden.
Veel kopers rekenen nog met veel te hoge bedragen (percentages) voor de kosten koper. Maar wat zijn nu de echte getallen en percentages waar je als koper rekening mee dient te houden? Het goede nieuws is dat het veel lager is dan vroeger waarbij kopers vaak (gemakshalve) rekenden met 10% aan bijkomende kosten. Hieronder laten we zien dat het totaal gemiddeld meestal op zo’n 3 tot 4% (soms zelfs 1 a 2%) komt! Dat is goed nieuws.
De kosten koper zijn:
-Overdrachtsbelasting 2% over de koopsom bij woningen (eigen gebruik) en 10,4% bij alle niet-woningen/niet eigen gebruik en weilanden e.d.
Let op: kopers tot 35 jaar hebben eenmalig recht op het 0% tarief bij woningen tot een koopsom van € 440.000.
-Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering + kadasterkosten voor inschrijving akte van levering (koopakte) + btw, circa 600 euro
Daarnaast krijg je als koper te maken met de kosten voor de financiering, dat zijn de kosten die mogelijk gemaakt moeten worden voor het afsluiten van een hypotheek:
– Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte + -kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte + btw, circa 600 euro
– taxatie kosten t.b.v. hypotheek, tussen 550 en 750 euro
– afsluitprovisie hypotheek, verschilt per bank/hypotheekadviseur en ligt meestal tussen 2.000 en 3.500 euro
Mogelijk komt daar nog één extra post bij, te weten:
– soms kan een koper NHG (Nationale Hypotheek Garantie) krijgen, dat kost 0,6% van de koopsom
(Mogelijk tot een prijs van € 405.000 klik hier voor de NHG normen).
Bij een koopsom (woning) van bijvoorbeeld € 300.000 kk komt het dan op basis van gemiddelden op het volgende neer:
Koopsom € 300.000.
€ 6.000 overdrachtsbelasting (2%) woning (of NUL indien vrijstelling geldt).
€ 600 notaris en kadaster voor de levering
€ 600 notaris en kadaster voor de hypotheek
€ 650 taxatiekosten
€ 2.750 afsluitprovisie hypotheek
eventueel ca. € 1.800 NHG bijdrage
Al met al komt dan het totaal op ca. € 310.600 (zonder NHG) tot ca. € 312.400 (met NHG).
Omgerekend dus tussen de ca. 3% (zonder NHG) en ca. 4% (met NHG).
Indien de vrijstelling geldt komt dat zelfs slechts op respectievelijk 1 a 2%.
Onder kosten koper / vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van de woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
Hoewel het antwoord in eerste instantie simpel lijkt, moet er wel een kleine toelichting bij. De verkoper is ‘de baas’ en mag dus zelf bepalen welke vraagprijs er op het huis komt. Meestal vraagt de verkoper advies aan een makelaar. De ene makelaar gaat dat wat anders mee om dan de andere. Wij vinden het erg belangrijk dat we het eens zijn met de vraagprijs die de verkoper wil hanteren. Het moet in zekere verhouding staan tot de getaxeerde waarde (vinden wij). In de praktijk komt het er op neer dat wij alleen starten met een verkoopopdracht als we zelf ook achter de vraagprijs staan. Ons advies aan verkopers: stel je makelaar de vraag of hij/zij achter de vraagprijs staat. Een makelaar die dat niet positief kan beantwoorden zal niet snel een koper overtuigen. Bij ons heeft u die zorg niet, wij starten alleen als we het met de vraagprijs eens zijn.
WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Deze waarde wordt o.a. gebruikt voor de jaarlijkse onroerende zaak belasting.
Helaas zegt de WOZ-waarde meestal te weinig over de werkelijke waarde.
De WOZ waarde wordt meestal vastgesteld zonder een kijkje in de woning. Het is een zogenaamde modelmatige taxatie. Dat wil zeggen dat de waarde op basis van een aantal kenmerken vastgesteld wordt. Dat zijn o.a. postcode, woonoppervlakte, perceeloppervlakte, type woning, bouwjaar, verkoopcijfers kadaster e.d. Daarmee komt de WOZ waarde soms best goed in de buurt van de werkelijkheid. Maar nog te vaak wijkt het enorm af. De staat van onderhoud, de mate van luxe, verbeteringen, afwerking en omgeving komt niet goed tot zijn recht bij de WOZ.
Daarnaast is het zo dat de WOZ een peildatum heeft van 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. De WOZ waarde is dus altijd minimaal 1 jaar oud.
Stel je bent benieuwd naar de werkelijke waarde van je huis in november 2019. Op dat moment kijk je naar de WOZ waarde, en die is dan van 1 januari 2018. Dat is dus al bijna twee jaar verschil. Op basis daarvan kun je eigenlijk geen verkoop- of aankoopbeslissing nemen, dat mag duidelijk zijn.
Hoewel het antwoord in eerste instantie simpel lijkt, moet er wel een kleine toelichting bij. De verkoper is ‘de baas’ en mag dus zelf bepalen welke vraagprijs er op het huis komt. Meestal vraagt de verkoper advies aan een makelaar. De ene makelaar gaat dat wat anders mee om dan de andere. Wij vinden het erg belangrijk dat we het eens zijn met de vraagprijs die de verkoper wil hanteren. Het moet in zekere verhouding staan tot de getaxeerde waarde (vinden wij). In de praktijk komt het er op neer dat wij alleen starten met een verkoopopdracht als we zelf ook achter de vraagprijs staan. Ons advies aan verkopers: stel je makelaar de vraag of hij/zij achter de vraagprijs staat. Een makelaar die dat niet positief kan beantwoorden zal niet snel een koper overtuigen. Bij ons heeft u die zorg niet, wij starten alleen als we het met de vraagprijs eens zijn.
Bij een NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) makelaar heeft u gegarandeerd te maken met een makelaar die een opleiding heeft afgerond, een vaktest heeft afgelegd en door de NVM ieder jaar verplicht wordt één of meerdere cursussen te volgen. Verder kan een NVM makelaar altijd terugvallen op een eigen juridische dienst met veel kennis. Per 1 maart 2001 is de beëdiging voor makelaars afgeschaft en mag iedereen zich makelaar noemen. Om toch zeker van kwaliteit en deskundigheid te zijn, kunt u voor een NVM makelaar kiezen. Als u een opdracht geeft aan een makelaar, wilt u natuurlijk wel dat deze makelaar volgens de “normen en waarden” handelt. Gelukkig heeft de NVM dit vastgelegd in een zogenaamde ERECODE, waarin belangrijke regels vastgelegd zijn.
