Overdrachtsbelasting

Omdat bijna alle transacties geschieden op basis van ‘kosten koper’ is dit met name voor de koper een belangrijk onderwerp.

Kort door de bocht zeggen we altijd: 2% voor woningen voor eigen gebruik. Al het andere is 10,4%. Maar wat hoort bij de woning en wat niet….. Hieronder wat meer uitleg:

De overdrachtsbelasting bedraagt in beginsel 10,4%. In afwijking hiervan bedraagt de overdrachtsbelasting 2% voor een woning (mits koper deze als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging schriftelijk verklaart). Voor starters geldt dat ze tegen 0% kunnen kopen. Voor starters is deze pagina interessant.

Wij worden door kopers (en soms zelfs door een notaris) regelmatig gevraagd naar onze mening over de verdeling van de koopsom als er sprake is van een transactie waarbij een deel onder ‘woning’ valt en een deel onder ‘niet-woning’ (bijvoorbeeld een bijbehorend weiland of een bijbehorende winkelruimte). Hoewel we best bereid zijn om onze ervaring met een koper of een notaris te delen moeten we op dit punt terughoudend zijn. De fiscus kan namelijk anders denken over de verdeling dan wij dat doen. Daar komt bij dat wij in zo’n situatie niet de makelaar van de koper zijn. Het is dus niet aan ons om als adviseur van de koper op te treden. Wat kun je als koper dan doen om helder te krijgen met welk percentage je moet rekenen qua overdrachtsbelasting?

• laat de verdeling van de koopsom beoordelen in een taxatierapport (een taxatie is meestal toch al nodig voor de financiering). De notaris kan die taxatie gebruiken in het dossier.
• of laat je bijstaan door een aankoopmakelaar. De notaris kan de verklaring van de aankoopmakelaar gebruiken in het dossier.
• of maak zelf een verdeling en leg die voor aan de notaris. Dit kan voor enige discussie zorgen.

Wees je er bewust van dat de fiscus altijd achteraf de verdeling ter discussie kan stellen en een andere verdeling voor ogen heeft. Dat kan een geschil opleveren met de fiscus. Het is goed om dan een deskundige beoordeling in je bezit te hebben.

Hieronder nog wat meer juridische uitleg over de overdrachtsbelasting (voor de liefhebbers):

Wanneer is er dan sprake van een verkrijging van een woning? De Wet geeft hierop geen antwoord; er ontbreekt een definitie van ‘woning’ in de wet. Of iets als woning kwalificeert  – en dus onder het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting valt – is dan ook vaak onderwerp van discussie.

In de jurisprudentie is bepaald aan welke voorwaarde een woning voor de overdrachtsbelasting moet voldoen.

Allereerst is het goed om op te merken dat de overdrachtsbelasting een zogenaamde tijdstipbelasting is. Dit betekent dat op het moment van verkrijging het pand: i) als woning aangemerkt moet kunnen worden, en ii) als woning moet worden gebruikt dan wel als woning gebruikt zal gaan worden.

Bovendien heeft de Hoge Raad de volgende voorwaarden bepaald om vast te stellen of er sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting:

• Is het object naar haar aard bestemd voor bewoning?
• Wat is het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd?
• Indien er is verbouwd, zijn er slechts beperkte aanpassingen nodig om het object voor bewoning geschikt te maken?
• Wat is de publiekrechtelijke bestemming van het object (volgens de Hoge Raad is dit op zichzelf in mindere mate van belang, maar kan doorslaggevend zijn als de vorige drie criteria geen uitkomst bieden)?

Als we bovenstaand toepassen op een casus waarbij een woning op een kavel van 1000 m2 woonbestemming en 2000 m2 tuin op een agrarische bestemming dan kan dus prima zijn dat het huis met het volledige perceel van totaal 3000m2 als woning voor de overdrachtsbelasting kwalificeren. Van belang is dan wel of het huis en bijbehorend perceel naar haar aard bestemd is om te bewonen, wat het oorspronkelijke doel was van bouwer en ontwerper en, indien van toepassing, of het pand met beperkte aanpassingen weer geschikt voor bewoning gemaakt kan worden. Volgt hieruit al dat er sprake is van een woning, dan is de publiekrechtelijke bestemming niet langer relevant.

Tot slot merk ik nog op dat ook als bijvoorbeeld het gehele perceel een agrarische bestemming heeft, de verkrijging volledig onder het verlaagde tarief van 2% zou kunnen vallen. Zie in dit kader het niet-onomstreden vonnis ECLI:NL:RBZWB:2022:389, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, BRE 19/1990 (rechtspraak.nl) als ook taxlive.nl/nl/documenten/nieuws/kan-een-weiland-een-aanhorigheid-zijn-van-de-eigen-woning/.