Sleutelverklaring, goed idee? | Sierd Moll Makelaars

Sleutelverklaring, wel of niet doen….?
In de meeste gevallen krijgt de koper na het tekenen van de leveringsakte bij de notaris de sleutels van de woning. Dat is ook het moment waarop koper de nieuwe eigenaar wordt.

Soms heeft de koper er behoefte aan om de woning al vóór het ondertekenen van de akte van levering te mogen gebruiken. Dat is risicovol….

Wat is een sleutelverklaring?
Een sleutelverklaring is een door verkoper en koper opgestelde verklaring waarin zij afspreken dat de sleutels al voor het ondertekenen van de akte van levering aan de koper ter beschikking zijn gesteld.

Waarom een sleutelverklaring?
Verkoper heeft zijn huis verkocht en is al verhuisd. Het is nog niet zover dat de akte van levering getekend gaat worden, maar de koper wil graag alvast wat voorbereidend werk doen in de woning (zoals schilderen, behangen e.d.) of alvast wat spullen neerzetten.
Voor de koper heeft de sleutelverklaring het voordeel dat hij alvast in de woning kan. Aan een sleutelovereenkomst (en vroegtijdig afgeven van de sleutels aan de koper) zijn echter risico’s verbonden. Enkele risico’s zijn:

De aansprakelijkheid voor eventuele schade die optreedt in de periode tussen de sleuteloverdracht en het ondertekenen van de akte van levering. Aangeraden wordt dat verkoper zijn (opstal)verzekering nog aanhoudt en dat de koper zijn verzekering alvast in laat gaan. Verzekeringsmaatschappijen kunnen bij eventuele schade moeilijk doen over de vraag wie voor de schade moet opdraaien. Zo was in een uitspraak van de rechtbank Zwolle (25 februari 2009) bepaald dat de verkoper de brandschade moest dragen, hoewel hij zijn opstalverzekering had opgezegd en de koper zelf een verzekering had gesloten.
Overdrachtsbelasting. Een sleuteloverdracht kan door de belastingdienst als een economische overdracht worden gezien, waardoor de overdrachtsbelasting op het moment van sleuteloverdracht verschuldigd is. Bovendien is ook verkoper, naast koper, hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de overdrachtsbelasting. Binnen 1 maand na de economische overdracht moet koper aangifte doen en de overdrachtsbelasting betalen. Verkoper moet de economische overdracht binnen twee weken aan de belastingdienst melden.
De hypotheekbank van de verkoper kan er bezwaren tegen hebben dat de woning niet meer door de eigenaar maar door een “vreemde” (de koper) wordt bewoond/gebruikt.
Betaling van de energiekosten en zakelijke lasten (OZB-eigenaren, watersysteemheffing en eventueel rioolrecht). Deze kosten komen normaal gesproken vanaf de dag van ondertekening van de akte van levering voor rekening van koper. In de sleutelovereenkomst kan iets anders worden afgesproken, bijvoorbeeld dat de koper deze lasten vanaf de dag van de sleuteloverdracht betaalt.
Vergoeding. Als er door verkoper en koper een vergoeding wordt afgesproken, bestaat het risico dat er sprake is van een huurovereenkomst, waardoor de woning en de hypotheekschuld bij de verkoper voor de inkomstenbelasting van box 1 naar box 3 gaat. Dit betekent dat er dan bijvoorbeeld geen recht op hypotheekrenteaftrek bestaat. Bovendien bestaat het risico dat, mocht het ondertekenen van de akte van levering worden uitgesteld (of helemaal niet meer plaatsvinden), koper met succes een beroep kan doen op huurbescherming omdat er sprake kan zijn van een huurovereenkomst.
Koper is al bezig met verven, behangen, opknappen (eventueel verbouwen) van de woning en de overdracht vindt onverwachts niet plaats*. Dan heeft de koper een sleutel van het huis terwijl ze geen eigenaar zijn of worden. Verkoper heeft dan een half opgeknapt of verbouwd huis, wat de verkoop ook niet bevordert.

* = Er kan met één van beide partijen (koper en of verkoper) iets gebeuren waardoor levering in gevaar komt, denk aan ernstige dingen als ongeval, ziekte, arbeidsongeschikt, overlijden, ontslag, scheiding e.d. Ook kan er wat gebeuren met de woning (b.v. brand). Als de sleutel is overgedragen en de koop gaat onverhoopt niet door, dan kan dus een groot probleem ontstaan.

Uit het vorenstaande blijkt dat aan het vroegtijdig afgeven van de sleutels aan koper nogal wat risico’s zitten. Vaak is het niet verstandig om de sleutels voor de officiële levering af te geven en een sleutelverklaring op te (laten) maken. Het is dan beter om de datum van het ondertekenen van de akte te vervroegen. Mocht dit niet kunnen en wil verkoper toch aan koper de sleutels overhandigen, dan is het wel verstandig om een sleutelverklaring op te maken en hierin duidelijke afspraken op te nemen over wat wel en niet mag, wie het risico draagt en of er eventueel een vergoeding verschuldigd is. Ook kan de sleutelovereenkomst gebruikt worden om de meterstanden te noteren.